新需求新消费新科技为房地产市场带来新机遇

金融混业经营、科技行业迭代增长与消费服务升级浪潮催生写字楼市场新需求，但供应持续高峰下一二线城市皆承压。

零售业态800万平方米新增供应迫近，租金上行乏力。消费者需求由“商品”转向服务，“健康、酷玩”等主题引领新消费力量。

物流仓储中智能分拣系统、机器人、射频识别等新科技的运用在提升效率的同时，将对未来的仓库形态和业务运营模式带来革命性的影响。

投资市场可售资产增加将促2017年大宗物业交易超千亿，轨道交通建设、城市更新、消费升级和产业迁移四大投资主线蕴藏新机遇。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨指出：“自2016 年下半年以来工业和固定资产投资指标的企稳迹象为2017年货币政策向“稳健中性”的微调做好了铺垫，政府会转而以更加积极的财政政策来刺激经济增长。双创推进下，信息科技，生物技术，新能源汽车以及数字创意产业等战略性新兴产业增加值占GDP比重将在未来有大幅跃升，并带动办公和工业地产的需求。随着网络零售增速逐步回落以及消费升级的加速，2017年实体零售业的基本面将得到一定程度的改善。”

优质写字楼市场

以企业未来经营预期为前瞻性指标来判断，2017年中资企业将继续成为写字楼新增租赁需求的主力。外资企业在总体扩张策略保持谨慎的同时，有向二线节点城市渗透的迹象。

行业需求上，金融混业、信息科技和消费服务业将是2017年国内写字楼的新需求所在：

随着P2P退潮后资金涌入其他渠道，金融行业将继续增长，未来写字楼需求将更多来自于传统金融企业的业务创新、混业经营、业务拓展等。

2016年国内科技行业的风险投资继续高速增长，为2017年科技类公司的业务扩张提供了充足的资金保障。科技投资密集的北京、上海、深圳、杭州等城市的写字楼市场将最为受益。

以教育和医疗为代表的消费服务类租户作为写字楼市场的新兴需求，在消费升级的背景下快速增长。目前在一二线城市，消费服务都已占到服务类总需求的30%以上，2017年将继续为市场带来可观增量。

展望未来三年，绝大多数中国主要城市将迎来写字楼供应高峰，一线城市空置攀升，部分二线城市将创历史新高。

世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示：“2017年的写字楼需求将呈现‘传统经济保存量、新经济促增量’的格局，在经济转型驱动下的行业创新增长会带来一系列的新增需求。同时，新商务区建设带来的大量新增供应仍将是市场的最主要挑战。外资企业在2017年大多对经营扩张持谨慎态度，而中资企业相对进取。但在办公场所扩张上双方都仍显谨慎，如何有效利用现有空间将成为业界重要议题。”

零售物业市场

2017年，中国17个主要城市的零售物业市场将迎来800万平方米的新入市项目，加之传统服饰零售品牌的扩张有所放缓，租金增长将继续承压，预计各城市2017年购物中心首层平均租金的增幅均在2%以内。其中，一线城市以及成都、杭州、南京等品牌关注度高的二线城市租金走势相对乐观。

实体零售基本面逐步回暖。随着网上零售增速降至30%以下，网购对实体商业的冲击正逐步减轻;线上零售更加积极地拥抱线下实体，加之购物中心和实体店在体验性和场景化方面的不断提升，消费者正逐渐向实体商业回归。以体验为内核的服务型消费在中国正处于由上层中产阶级“量变”和消费结构“质变”双重驱动的风口，我们认为“健康”和“酷玩”两大主题将引领2017年餐饮文娱等服务型消费的新趋势，并推动购物中心业态组合的进一步演变。

世邦魏理仕大中华区顾问及交易服务部董事总经理黄蔚表示：“线上、线下的零售模式在博弈多年后从完全对立进阶为相互融合，以及居民收入的快速增长驱动了中国基数庞大的消费者持币寻找消费升级的下一站等因素，实体商业重拾增长的潜力。2017年或将是实体零售重新出发的转折之年。”

物流设施市场

2017年，一线城市高标仓库未来供应仍将受到物流用地供应瓶颈的制约，租金延续升势;而二线城市仓库租金将出现分化，个别供应集中放量的市场将因短期供需失衡使租金承受向下调整的压力。

虽然电商增速有所放缓，但其仍将是中国高标仓库市场的最大租户，预计将贡献2017年高标仓库新增需求的50%以上。此外，消费升级将继续推动保税仓库、冷链物流等细分市场的需求。租户对智能仓储需求的日益增长将催化新技术在仓库中的应用，并引领未来仓库硬件设备发展的方向。例如依托云计算、装载分析、射频识别等新技术，广泛使用智能分拣系统、机器人的智能立体仓库，将对仓库的层高、承重、卸货平台配置等提出更高的要求。租户对于LEED认证仓库的浓厚兴趣将使冷库节能技术和屋顶太阳能技术得到快速地普及。从更长远的角度看，仓库行业的智能化将推动开发商向提供解决方案的综合服务商的角色进一步演变。

世邦魏理仕中国区顾问及交易服务|工业部执行董事罗瑾指出：“科技的进步为物流业的未来提供了无限可能。新技术对仓库载体形态产生新要求的同时，也将慢慢改变物流设施开发商的发展策略。面对激烈的市场竞争，在未来提供布局广泛而标准灵活的硬件设施，同时为客户提供配套的智能物流解决方案，将为物流设施开发者获得更强的不可替代性。”

投资市场

在流动性宽松的背景下，2016年商业地产大宗交易市场交投活跃，全年成交总额超过1,500亿元，同比上升85%，创下历史新高。2016年是大宗地产投资市场的国内机构资本崛起元年，占据近半数成交额，同比增长142%，保险资本则是其中最为活跃的机构力量。

展望2017，投资需求尽管受到货币政策、汇率及物业租赁市场波动的影响，但商业地产供应阶段性峰值及地产基金到期迫近等因素都将促使国内可交易资产数量增加，交易活跃度仍将保持较高水平。在优质资产供不应求以及海外投资受限的双重作用下，预计未来整体回报率仍趋平稳。

中国城市化的进程和经济格局的调整为投资市场带来新的机遇。“十三五”期间城市轨道交通年均新增运营里程将达600公里，为“十二五”的1.5倍;17个城市将首次开建地铁。大量基础设施投资意味着相关区域的土地和物业价值存在巨大的提升空间。同时发达城市中心区的城市更新、翻新改造物业也将为回报率要求更高、资管经验丰富的投资者带来机遇。预计到2020年间达到十年以上楼龄优质写字楼与零售物业年增加量将为过去四年平均水平的1.7倍，孕育着巨大的投资机会。

世邦魏理仕大中华区投资及资本市场部董事总经理李凌认为：“2017年宏观上稳定内部利率环境与出境投资审查收紧都会带来更多配置国内资产的需求，因此预计中国商用物业投资市场仍会保持非常活跃的态势。而中长期来看，政府会继续支持境内投资者战略性布局海外资产，中资机构也将持续推进海外资产配置，但会谨慎选择投资标的并关注其表现。”