划拨土地出让金怎么计算？土地出让金如何收取？

咱们知道，对于划拨的土地，由所以无偿获得的，假如想要将土地运用权转让的，需求补足土地的出让金。那么，划拨土地出让金怎样核算呢?

　　划拨土地出让金怎样核算

　　如需将划拨土地转为出让土地,须先补交土地出让金,根据《协议出让国有土地运用权规范》,应交纳的土地运用权出让金额等于拟出让时的出让土地运用权市场报价减去拟出让时的划拨土地运用权权益报价,详细金额须经有天资的评价组织进行价值评价断定

　　划拨土地运用权转让程序

　　申请

　　买卖两边提出转让、受让请求买卖当事人请求处理转让手续一起，还应供给转让协议、土地运用证、宗地界址点图、建筑物产权证实、法人资格证实，委托书、身份证实等资料。

　　受理和检查

　　市、县国土资源处理部门受理请求后，应当根据相关规则对请求人提交的请求资料进行检查，并就请求地块的土地用处等咨询计划处理部门定见。经检查，请求地块用处契合计划，而且契合处理协议出让手续条件的，市、县国土资源处理部门应当组织地价评价，断定应交纳的土地出让金额，拟定协议出让计划。

　　地价评估

　　市、县国土资源处理部门应当组织对请求转让地块的出让土地运用权市场报价和划拨土地运用权权益报价进行评价，评价基准期日为拟出让时点。

　　断定出让金，拟定出让计划

　　市、县国土资源处理部门或国有土地运用权出让和谐决议计划组织应当根据土地评价成果、产业政策和土地市场状况等，团体决议计划、归纳断定处理出让手续时应交纳土地运用权出让金额，并拟定协议出让计划。应交纳土地运用权出让金额应当按下式核定：

　　(1)转让后不改动用处等土地运用条件的：应交纳的土地出让金=拟出让时的出让土地运用权市场报价-拟出让时的划拨土地运用权权益报价

　　(2)转让后改动用处等土地运用条件的：应交纳的土地出让金=拟出让时的新土地运用条件下出让土地运用权市场报价-拟出让时的原土地运用条件下划拨土地运用权权益报价

　　计划报批，宣布准予转让通知书

　　市、县国土资源处理部门应当按照规则，将协议出让计划报市、县人民政府批阅。协议出让计划同意后，市、县国土资源处理部门应向请求人宣布《划拨土地运用权准予转让通知书》。通知书内容包含：准予转让的标的、原土地运用权人、转让断定受让人的要求、受让人的权力、责任、应交纳的土地出让金等。

　　揭露买卖

　　获得《划拨土地运用权准予转让通知书》的请求人，应当将拟转让的土地运用权在土地有形市场等场合揭露买卖，断定受让人和成交价款。

　　签定转让合同

　　经过揭露买卖断定受让方和成交价款后，转让人应当与受让人签定转让合同，约好两边的权力和责任，清晰划拨土地运用权转让价款。

　　处理出让手续

　　受让人应在达到买卖后10日内，持转让合同、原土地运用证、准予转让通知书、转让方和受让方的身份证实资料等，向市、县国土资源处理部门请求处理出让手续。市、县国土资源处理部门应当按照同意的协议出让计划、揭露买卖状况等，依法回收原土地运用权人的划拨决定书，注销土地登记，回收原土地证书，与受让方签定出让合同。

　　土地出让金怎么收取

　　国家土地处理局令〔1992〕第1号《划拨土地运用权处理暂行方法》第二十六条规则，土地运用权出让金，区别土地运用权转让、租借、抵押等不一样方法，按标定地价的必定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。

　　国土资源部令第21号《协议出让国有土地运用权规则》第五条规则，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿运用费、征地（拆迁）抵偿费用以及按照国家规则应当交纳的有关税费之和;有基准地价的区域，协议出让最低价不得低于出让地块地点等级基准地价的70％。

　　因此，在实践中，原划拨土地运用权处理出让，土地出让金收取规范存在必定争议。

　　一种观念以为应按照《划拨土地运用权处理暂行方法》第二十六条的规则，按不低于标定地价的40%收取。理由主要有三点，一是该方法与《协议出让国有土地运用权规则》并没有任何对立与抵触的地方，前者规则的是“标定地价”的40%，后者规则的是“基准地价的70%”,概念不一样自身没有可比性；二是原划拨土地处理出让时尽管只收取“标定地价的40%”，但由于前期获取土地自身支付了土地征收、拆迁抵偿等必定的开发本钱，两者相加与“基准地价的70%”相差无异；三是方法与规则都是由国土资源部公布的部门规章，但方法显然归于一种特别规则，按照“特别法优于通常法”的法令准则，显然应适用前者。

　　另一种观念以为应按照《协议出让国有土地运用权规则》第五条的规则，按不低于基准地价的70％收取。理由主要有两点，一是原划拨土地处理出让假如仅按“标定地价的40%”收取，会大量减少土地出让收入，容易造成国有土地财物流产；别的，尽管两者都是由国土资源部部门规章规则的，但规则的内容都是对于出让金收取规范的，既然是同一部门对于同一事项作出的不一样规则，根据“后法优于前法”的法令准则，理应适用后者。