[摘要]\n 合道营销认为，针对公寓的情况，需要对屯溪拥有存量公寓的楼盘，量身定做组合拳策略，精准的寻找公寓的购买客群和公寓的核心卖点，进行深度挖掘。同时，提升公寓的服务内容，辅助以正确的推广渠道。\n

屯溪已经很久没有连续看到晴朗的日头，清明以来一直保持了阴雨连绵的天气。每到清明，江南一带总会是阴雨绵绵。因为冬去春来，冷空气减弱，来自海洋的暖湿气流开始活跃北上，冷暖气流交汇在江南一带，共同作用，带来了雨水天气。

屯溪楼市自2015年底到2016年初，住宅销售出现了暖流，楼盘的上客量、成交量及客户购买意愿明显回升。这一波的回暖，主要原因是2012年楼市拐点以来，积蓄了一定量的需求，在政策持续宽松发力的诱因下，开始释放。与此同时，市场上公寓产品的销售，相比之下，却非常平平，略有“寒意”。那么，造成这“一冷一暖”的原因是什么呢？

合道营销认为，当下的屯溪楼市，和往年相比，正出现一些变化，其中公寓的销售在当下和未来一段时间，将面临困境，是变化的表现之一。造成这样的原因包含：

一、政策的因素“330政策”将公积金首套和二套商贷的首付比例，进行了下调。紧接着在“930政策”及2016年2月2日出台的政策中，陆续将首套房商贷比例下调至25%、20%。2016年2月19日出台的政策中，首套房契税90平以上按1.5%征收、二套房按2%征收；此外，在2015年2月5日至2016年3月1日期间，央行还进行了6次降准，5次降息。尤其屯溪的公积金政策，对首套、二套、三套公积金贷款首付比例、利率、公积金提取、贷款额度上限、异地贷款、商贷转公积金、公积金贷款准入门槛等多块面，全面松绑。上述政策，大大激活了客户购买意愿，降低了客户购房门槛和成本，市场成交量开始回升。在整个市场购买力相对有限的情况下，不同物业类型的销售，存在一种“此消彼长”的关系。

二、需求的因素需求的因素，和政策的因素紧密相关。屯溪在2009年到2012年期间，释放了大量的刚性需求。很多80后，在这期间购买了90平以下，享受契税1%补贴的刚需房，几年时间过去，这一批80后，基本上都已婚有小孩。二胎政策放开后，这批客户发生改善型居住的需求和愿望，越发强烈。在这之前，公寓屯溪本地的购买人群，有相当一部分是有公积金的客群，他们用账户中公积金的余额来购买总价低，首付低，月供低的公寓，用来收租。此外，因新楼盘供应，之前购买刚需房的客户也会因为产品、等因素产生换房需求。一系列利好政策之下，加上需求因素，客户不再首先考虑将公积金用在公寓投资，用以收租上，而是将公积金用在“刀刃”上，即：利用公积金比商贷更低首付，更低利率的优势，来购买改善型住宅。

三、回报的因素国际上通常用租售比的概念来衡量一个不动产是否具有投资价值，并且将1/200-1/300的区间，作为有投资价值的标准，适合商铺和公寓。屯溪目前多数公寓的租售比，偏离1/200-1/300区间，且空置期较长，租金增长水平有限。诸多因素，如：房价上涨所带来的物业增值幅度有限、货币通货膨胀导致租金边际收益递减、物业管理风险等因素，导致本地公积金客户短期内购买公寓的意向渐弱。

目前，屯溪的公寓存量主要集中在江南新城板块，尤其阳湖。目前有公寓存量的楼盘包括：御泉湾、元一大观、锦绣江南、优山美地、景徽国际、江南新城、东方丽景。此外，屯溪其他版块的项目，也都存有一定量的公寓，如：高铁板块、黎阳版块、城东版块。除了在售的楼盘，一些接近尾声的项目，也都有公寓存货，如：新潭故里等。

合道营销认为，针对公寓的情况，需要对屯溪拥有存量公寓的楼盘，量身定做组合拳策略，精准的寻找公寓的购买客群和公寓的核心卖点，进行深度挖掘。同时，提升公寓的服务内容，辅助以正确的推广渠道。

机会和挑战，始终是并存的。