物业洗牌众生相：逃离、转型与扩张中的路径选择

(原标题：深度报告 | 物业洗牌众生相：逃离、转型与扩张中的路径选择)

物业行业的洗牌开始了，在行业兼并加速的同时，一些中小型物业公司也在谋求生路。这260家企业就是“抱团取暖”的典型案例，也许并不只是在“合纵连横”。

在中国，有超过10万家物业管理企业，管理着合计超过174.5亿平方米的建筑，服务着5亿以上人口。

9月9日，这十万家企业中的200家走进了深圳一场行业内聚会，在这场聚会中，东道主以及一众上台嘉宾至少说了6次以上的“抱团取暖”。

这一个词语的反复出现，并没有让场内的人感到更加温暖安心，反而像是在提醒着他们“大家的日子都不太好过”。

参与这场聚会的200家企业，都因为一个“云联盟”的团体而联系在了一起，加上这次没来出席的60家联盟企业，这个联盟已经有了260位成员。

这260家物业公司管理着中国各地3600个物业项目、6.4亿平方米的物业面积，服务着全国500万户家庭。

6.4亿平方米，这一数据听上去已足以与目前行业第一名彩生活的3.6亿平方米抗衡，事实上，这个成立仅一年、成员众多的联盟，正是对标行业霸主而成立的。

两年前，彩生活在香港上市，随之一炮而红的是物业服务新概念，市场发现，物业原来可以这样玩。

然后，物业行业的洗牌开始了，在行业兼并加速的同时，一些中小型物业公司也在谋求生路。这260家企业就是“抱团取暖”的典型案例，也许并不只是在“合纵连横”。

而在他们之外，还有99740家以上的物业公司仍在迷茫，或者说，正在死去。

逃离者：物业不赚钱 谁要谁拿走

黄嘉(化名)是这一场联盟大会的200位成员代表之一，他所在的城市贵州遵义是一个典型的四线城市。

年过30的他有一道痕迹明显的眉间纹，当

观点指数与他谈及物业行业状况时，他显得十分激动，不停摇头，眉间纹随着言辞一同激动起来。

在遵义这座城市，一共有400家物业管理公司，这里面有几个人组成的非正式公司，也有好几百人组成的专业物业管理团队，他们承担了这个城市大部分办公、住宅、商业的物业管理。

黄嘉所在的公司管理着100万平方米物业面积，在遵义，他的公司已经是前十的物管公司了。

“做物业不赚钱”，这是他对记者说的第一句话。

黄嘉所属物业公司隶属于一家国有单位，“接管住宅物业是迫不得已”。

他所在的公司主要接管国有单位的4个家属小区，服务1500户业主。过去这些年，他们因为接管这几个小区而长年亏损。因为是家属小区，把物业包给其他公司又担心服务不好，“只好硬着头皮自己亏本干”。

“公司这些年之所以还能生存下来，都是靠着在其他方面在贴补。”黄嘉介绍到，除了接管住宅物业，最主要的营收还是依靠经营3栋办公楼物业和做几处配套商业，这样才能勉强实现不亏本。

“要是现在有专业的大公司愿意接我们的物业，二话不说马上就给出去，谁有本事赚钱谁去赚。”黄嘉甩甩手说到：“大家都不想做，都想给别人，大家都是在垂死挣扎。”

遵义面临这种情况的企业占大多数。据黄嘉介绍，物业公司基本上没有不亏本的，遵义几家靠前的物业公司大多都是大型开发商如万科、中天城投等房地产公司附属公司，真正专门做物业的不多，能赚钱的也就是几家管辖物业稍微高端一点的公司。

在贵州，和黄嘉公司一样加入了云联盟的还有贵阳有一家公司，他们加入联盟的最初动因都是一样，用结盟方高科技的楼宇智能管理系统，降低成本提高效率。

这套系统更多的是在硬件层面上，比如说电力、水力、停车等系统的智能监控、检修，以及维修、园林、保洁等常规的基础服务上，联盟成员通过硬件改造并接入这样的智能系统，以达到减少人工成本的目的。

正是这一套系统，成为这260家企业和云联盟之间的联系纽带。

“确实有一定的用处。”黄嘉表示，但是对于联盟方这套系统未来实现增值的设想，黄嘉却不敢妄下定论。

联盟方未来的设想，与彩生活并无多大差异，也是想通过打造社区平台来实现盈利，只不过这一块还在起步阶段。

从某种程度上来解析，联盟方向物业管理企业输出这一套智能化管理系统也可以理解为“变相的规模扩张”，只不过这并不需要花费过多的资金去收购兼并。通过这一纽带，这6.4亿平方米都成为联盟的势力范围，而上面的住户，都有可能成为将来平台上的消费者。

不过，这始终是一种弱联系，创造经济效益是形成联盟的终极目的，如若平台方不能提供更多的实际经济效益给联盟成员的话，“说不定哪天就散伙了”。

尽管存在着不确定性，但黄嘉还是表示出对物业未来的看好，在他眼里，物业行业的崛起是一桩关乎尊严的事情：“在过去，物业行业并不受社会重视，物业从业人员不受尊重。”

“物业企业的上市给物业带来了尊严，希望行业未来多出现几家巨头，让大家真正了解到物业的价值，也希望有专业的人能把服务做好。”

学习者：道阻且长 转型不易

与黄嘉公司想脱手物业管理的心境有所不同，罗源(化名)所在的物业管理公司近期正在收购其他物业公司。

罗源所属的物管公司隶属于一家市值80亿的房地产上市公司，和万科物业、恒大物业等公司一样都是属于典型的开发商附属物业公司，罗源在这一家物管公司里担任副总经理。

虽然不及龙头开发商动辄上亿的管理规模，但千万平方米左右的接管规模也能让这家公司进入中型物业公司行列。这两年一些新三板上市的物业公司，大多数规模也就在两三千万平方米左右。

与其他房企开发商遍地开花式的物管布局不同，罗源所在的这家企业只专注扎根在北方的一个经济强劲的强二线城市，资源高度集中也让这家企业成为当地的物管公司龙头。

正是这样的基础和母公司支撑，让这家物业公司在行业洗牌之际有些许时间和空间进行调整，并思考下一步方向。

这两年，受到房地产市场变化的影响，罗源所在物管公司的母公司正在加紧转型，同时也对下属物管公司提出了转型升级的要求。

在行业物业新概念的激励下，这家物管公司也决定来这个大市场来分一杯羹，开始着手做专业化的物业管理平台。从去年开始，他们不再局限于自产楼盘管理，转而收购其他的物业项目，向外输出扩张。

据罗源介绍，这一年来，公司在当地市场已经陆续在洽谈一些收购事宜。

“很多小型物业公司都不赚钱，很乐意被收购”，从他的口中，似乎能隐约感觉到，即便在这样一个强二线城市里，物业公司的生存状态也不是很好。

不过，这个市场毕竟有着战略性的意义，竞争对手也在试着侵入。由于有了竞争，这些小型的被收购对象也有了选择的空间。

公司在转型，但是转成什么样并没有固定公式，可以肯定的是“只做物业，赚不了钱”，这一点罗源与所有同行几乎保持一致口径。

罗源称，自己公司并非正式意义上的云联盟成员，此次受邀出席，罗源更多的是抱着前来观摩学习的态度。接下来的几天，他还要留在深圳参与主办方举办的闭门培训课。更早之前，罗源还曾前往彩生活学习参观。

对于联盟和彩生活两种模式，罗源并未直接表达他的抉择，他认为双方都有优势，公司更多的是将二者视为学习对象，从学习中探索出一套属于自己的模式。

然而，道阻且长，转型并非一件轻易的事，转型过程中，“物业不赚钱”的魔咒还一直在罗源的公司头上紧紧套着。

据罗源介绍，过去这一年，公司针对转型做了一些研发、硬件改进以及平台打造等工作，去年整体的收支情况并不是非常好，“但是，如果不做改进、不做转型，未来还会亏损，并持续下去”。

与罗源所在的物业公司规模相近的一些中型物业公司步伐稍快，目前已走上了资本道路。据

观点指数不完全统计，目前已有26家物业管理公司在新三板上市或排队，意图走上资本市场的道路。

他们中间绝大多数都和这家物管公司抱着相似的想法，边走边看，边看边学。

新势力：物业巨头不止彩生活

作为这个联盟的发起者，联盟盟主长城物业的雄心显然是远大的。陈耀忠是这一家物业公司的董事长，也是这一联盟的主要管理人。

早年间，长城物业还是一家有着国企背景的开发商附属公司，母公司长城地产被中洲控股收购后，长城物业开始相对独立发展，也有了转型发展的操作空间。

在陈耀忠的介绍里得知，长城物业做这个物业服务平台的构想并不晚，最早始于2009年，但从结果看来，比彩生活慢了几步。

2014年中，彩生活上市，这对物业行业来说是一个喜讯也是一个噩耗。上市后短短一年的时间里，彩生活规模迅速扩张，这让不少物业同行彷徨不已，陈耀忠成为应对最早的那批人。

规模成为抢占物业高地的第一诉求，与彩生活兼并收购的路线有所不同，陈耀忠意图采取了一种“曲线救国”的方法来实现扩张，这就是联盟。

去年年中，陈耀忠联合佳兆业物业、绿地物业等60家物业公司成立一应云联盟，这个联盟成立之初似乎就带着一股对抗的味道。

通过结成联盟这一非“侵占式”的扩张，联盟得到了很多小型物管商的青睐。短短一年时间，联盟成员已经扩大至260家。

这个联盟的纽带就是针对物管企业的两款智能管理系统，大多数的成员企业依靠着这两套系统节约成本、提高效率，使得这些企业能够在亏本的局面里稍微维持一点平衡。

通过这两款系统的绑定，6.4亿平方米的物业面积也顺势被划入联盟物业的“势力”范围。

然而，单靠卖系统赚钱，这显然并非陈耀忠所好。彩生活的上市让大家看到了物业服务的新价值，同时也点醒了传统物业从业者，物业真正赚钱的地方在增值服务，而陈耀忠真正的意图也是朝着这个新方向走去。

过去这一年里，联盟的后台系统和客户端APP打造上，陈耀忠已花去1.5个亿，当然这中间有来自风投公司的1个亿。

陈耀忠重点打造的平台就是“一应生活”，这个平台对标的就是彩生活的“彩之云”，这两个被长城物业和彩生活称作“生态圈”的平台，被公认为未来物业增值服务真正能赚钱的地方。

长城物业的一应生活和彩之云基本功能都较为相似，但论及产品丰富度，一应生活还只能称为起步阶段。目前，一应生活上架的主要是一些日常基本生活所需产品，如维修、打车、便民、社区交流等基础服务，金融、旅游等增值内容还未上架。

总体来看，一应生活的模式已经十分接近彩之云，但整体的产品供应、用户量、成熟度、消费闭环等各方面指标距离彩之云还有一段距离。但是，这个发展方向却是毋庸置疑的，成熟，也许就是早晚的事情。

而6.4亿平方米的基数，也未尝不会成为彩生活的“头号对手”。